Zaba i Arhivanalitika donose najpodrobniju kvartalnu analizu tržišta nekretnina
Cijene nekretnina u prvom tromjesečju 2026. godine rasle su za 14,3 posto u odnosu na isti period prošle godine. Usporavanja rasta cijena nema, no broj i vrijednost transakcija su u padu – moglo se čuti u utorak na predstavljanju Nekretninskog pulsa.
Zagrebačka banka i Arhivanalitika – Ekonomski Lab predstavile su Nekretninski puls, najpodrobniju analizu sektora građevinarstva i tržišta stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Cilj je publikacije stručnoj i široj javnosti, kao i klijentima banke, pružiti relevantne tržišne uvide i stručne analize koji podatke pretvaraju u konkretne informacije te mogu poslužiti kao podloga za donošenje informiranih poslovnih i investicijskih odluka.
Nekretninski puls izlazit će kvartalno i bit će na webu dostupan svim zainteresiranim dionicima u potpunosti besplatno – od investitora, developera i građevinskih tvrtki do financijskih institucija, analitičara, agencija za nekretnine i građana. Autori analize su renomirani ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.
Cijene rastu, ali uvjeti su sve bolji
Oni su predstavili ključne podatke i trendove s tržišta nekretnina, poput primjerice rasta cijena u prvom kvartalu za 14,3 posto u odnosu na prošlogodišnji. Cijene ne prestaju rasti, no, broj i vrijednost transakcija su se smanjivale.
Jedan je od ključnih elemenata izvještaja i Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), metodološki utemeljeni pokazatelj temeljen na kretanju cijena, dohotka i uvjeta financiranja. Za razliku od uobičajenih usporedbi cijena nekretnina i plaća, IPN u obzir uzima i kamatne stope na stambene kredite kao jedan od elemenata za izračun te tako mjeri koliki dio prosječne neto plaće odlazi na otplatu stambenog kredita za referentnu nekretninu. Na taj način pruža realniji prikaz stvarne priuštivosti kupnje stambene nekretnine.
U ovom izdanju Nekretninskog pulsa najvažniji su zaključci:
· Priuštivost stambene nekretnine bolja je nego prije 20 godina – IPN je oko 30% iznad razine iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i rasta dostupnosti stambenih kredita, usprkos rastu cijena stambenih nekretnina. Uz to, za stan od 70m2 u novogradnji danas, prema zadnjim dostupnim podacima u prosjeku treba 11,4 prosječnih godišnjih plaća, što je za jednu četvrtinu (25%) manje nego 2008. godine.
Hrvatska četvrta po brzini raste cijena nekretnina
· Cijene stambenih nekretnina i dalje rastu. Pritom je rast cijena postojećih nekretnina brži od rasta cijena novogradnje – u prvom tromjesečju 16,1% naspram 9,7% na godišnjoj razini. Uz to, vidljiva je i razlika u porastu cijena po regijama.
· Rast cijena stambenih nekretnina u posljednjih je nekoliko godina među najbržima u EU, ali pogleda li se duže vremensko razdoblje, Hrvatska ne spada među outliere. U zadnje četiri godine Hrvatska je bila četvrta po rastu cijena nekretnina. On je iznosio 41,4 posto.
· Sve ukazuje na to da se Hrvatska nalazi u zreloj fazi građevinskog ciklusa čiji bi vrhunac u segmentu stambene izgradnje mogao biti produžen, suprotno od iskustava iz prethodnog ciklusa (oko 2008.) kada se dogodio nagli obrat.
· Broj i vrijednost kupoprodajnih transakcija na tržištu se smanjuju, a uz niz strukturnih čimbenika koji guraju potražnju odgovor je u većoj ponudi novogradnje jer je ona i dalje ispod razina 2008., otprilike 30%.
„Indeksi priuštivosti nekretnina blago su povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata. No, pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih izgrađenih stanova još uvijek je premalo s obzirom na potražnju“, istaknuo je Velimir Šonje, ekonomski analitičar, vlasnik i direktor Arhivanalitike – Ekonomskog laba i koautor Nekretninskog pulsa.
Na pitanje zašto se analiza fokusira na trendove, a ne spominje apsolutne brojeve poput konkretnih cijena po kvadratu u različitim hrvatskim i europskim središtima, autori su odgovorili kako apsolutne brojke nisu toliko kvalitetne i kasne određeno vrijeme. Naveli su kako je prema zadnjim podacima (starima oko godine dana), prosječni kvadrat u Zagrebu iznosio 3500 eura, a u Hrvatskoj 2900.
Nekretninski puls izlazit će četiri puta godišnje te će kontinuirano pratiti razvoj hrvatskog tržišta nekretnina i građevinarstva. Dostupan je besplatno na stranici Zagrebačke banke i Arhivanalitike – Ekonomskog laba.
