Neda Buljević Vlačić: Prepoznali smo što napraviti kako bi City Centar Split zadržao tržišnu poziciju

Neda Buljević Vlačić izvršna je direktorica CC Real grupe. Za Forbes Hrvatska pojasnila je razlike između asset i property managementa. Uz primjenu oba pristupa, osiguravaju operativnu učinkovitost i strateški rast vrijednosti nekretnine.

Uz sjedište u Beču imate lokalne urede u Hrvatskoj, Finskoj i Australiji. Uobičajeno je da veliki projekti dolaze izvana, a vaša priča je krenula iz Hrvatske, možete li reći nešto o tome?
Naš razvojni put ima jedinstvenu dinamiku – iako je sjedište CC Real grupe u Beču, upravo je Hrvatska bila mjesto gdje je sve započelo. Ovdje smo realizirali tri greenfield investicije pod brendom City Center one, ukupne vrijednosti veće od 450 milijuna eura. Posebnost našeg iskustva u Hrvatskoj leži i u vremenskom kontekstu – prvu fazu City Centera one West u Zagrebu uspješno smo zaključili još 2006., uoči globalne financijske krize. Otvaranja City Centera one Split 2010. i City Centera one East 2012. odvijala su se u izrazito izazovnim gospodarskim okolnostima, što je zahtijevalo dodatnu prilagodbu kako operativnog tako i strateškog pristupa. Upravo su ti projekti postali temelj za razvoj i usavršavanje našeg modela upravljanja trgovačkim centrima, koji smo kasnije uspješno primijenili i na drugim tržištima, uključujući Austriju i Finsku.

Možete li predstaviti ulogu vaše tvrtke u životnom ciklusu nekog vašeg projekta?
Uloga CC Reala u životnom ciklusu trgovačkog centra obuhvaća sve ključne aspekte – od razvoja projekta do njegovog dugoročnog pozicioniranja na tržištu, ovisno o konkretnom centru. Na primjerima City Centera one u Zagrebu i Splitu te Max Cityja u Puli, jasno se vidi kako upravljanje nekretninom nije samo tehnički zadatak, već strateški proces koji uključuje kontinuirano prilagođavanje tržišnim uvjetima, potrebama zakupaca i očekivanjima posjetitelja. Naš pristup temelji se na dubinskom razumijevanju lokalnog konteksta, pažljivoj izgradnji odnosa s partnerima i stalnoj optimizaciji ponude i operativnih procesa.

Primjer City Centera one Split dobro ilustrira naš pristup. Iako je centar uspješno poslovao, prepoznali smo da je došao u fazu kada su potrebne strateške investicije kako bi zadržao svoju tržišnu poziciju. Osim osvježenja postojeće ponude, u City Centeru one Split razvijamo koncept zabavnog sadržaja koji trenutno ne postoji u trgovačkim centrima u Hrvatskoj. Sveukupna investicija, koja uključuje renovaciju i repozicioniranje, uključujući i razvoj zabavnog sadržaja, iznosi preko 22 milijuna eura. Projekt se temelji na detaljnoj analizi i planiranju u suradnji s međunarodnim savjetnicima. Uvjereni smo da će ovaj inovativni projekt dodatno obogatiti ponudu Splita i pružiti građanima novo mjesto za druženje i nezaboravne trenutke.

Svaka nekretnina zahtijeva individualan pristup, no ono što ostaje univerzalno je profesionalno upravljanje temeljeno na znanju i iskustvu. Upravo takav pristup omogućuje učinkovito upravljanje potencijalom svake nekretnine i osigurava njenu dugoročnu uspješnost – što potvrđuje i naše iskustvo u Hrvatskoj, Austriji i Finskoj.

Kolike povrate nudi ta investicija? Kakve povrate imate na drugim tržištima na kojima ste prisutni? Koja je dodatna vrijednost za vaše klijente? Na koji način se prilagođavate promjenama na tržištu?
Povrat na investiciju u sektoru nekretnina najčešće se definira kroz neto operativni prihod (NOI) i prinos na kapital (yield). To znači da se uspješnost projekta mjeri odnosom između prihoda koji nekretnina generira – nakon odbitka operativnih troškova – i ukupne vrijednosti investicije. U praksi, to uključuje prihode od zakupa, operativnu učinkovitost, razinu popunjenosti i tržišnu vrijednost imovine. S obzirom da na tržišne okolnosti ne možemo utjecati, naš posao je upravo da utječemo na NOI kako bismo realizirali u potpunosti potencijal nekretnine i postigli najvišu vrijednost.

Jedan od istaknutih primjera iz našeg portfelja je Millennium City u Beču. Prije preuzimanja, nekretnina je bila u izazovnom stanju – donekle zanemarena od vlasnika, s neusklađenim miksom zakupnika i nedovoljno privlačnim prostorom, što je rezultiralo neodrživim poslovanjem i lošim financijskim rezultatima. Kroz strateški, ali i operativno intenzivan pristup, preoblikovali smo cijeli koncept nekretnine: unaprijedili ponudu i miks zakupnika te povećali atraktivnost kroz nova iskustva za posjetitelje, od zabave i gastronomije do poboljšanja iskustva kupnje.

Rezultat: rast NOI-a za 30% i povećanje vrijednosti imovine za 43%.  Riječ je o nekretnini miješane namjene, a dodatni iskorak bio je uspješno izdvajanje i prodaja uredske komponente (Millennium Tower) – prva takva transakcija na austrijskom tržištu. Takvi rezultati ključni su za investitore koji traže stabilan i mjerljiv povrat, a upravo kroz povećanje NOI-a i tržišne vrijednosti osiguravamo dugoročnu isplativost ulaganja.

Kakva je struktura investitora na koje ciljate takvim projektima?
Naši investitori su uglavnom institucionalni i dugoročno orijentirani partneri koji traže stabilne prihode i održivu vrijednost kroz profesionalno upravljanje nekretninom. U tom odnosu, ključno je povjerenje – osobito u kriznim situacijama poput pandemije. Bile su to nepredvidive okolnosti koje su se brzo mijenjale, zahtijevalo se brzo donošenje i izvršavanje odluka. Naučili smo se brzo prilagođavati kako bismo osigurali kontinuitet i stabilnost poslovanja, čime smo osigurali dobrobit i za zakupce i za vlasnike.

Imate li planove za druge projekte u Hrvatskoj? Kakve projekte imate u drugim državama u kojima ste prisutni?
U Hrvatskoj trenutno provodimo značajnu investiciju u City Centeru one Split, s ciljem repozicioniranja i razvoja zabavnog sadržaja koji još ne postoji na tržištu. Na međunarodnoj razini, fokusirani smo na ulaganja u maloprodajne, industrijske i logističke nekretnine, kao i strategije financiranja duga u Europi i Australiji. Naš cilj je rast u svim sektorima i stvaranje dugoročne vrijednosti za partnere.

Koja je razlika između asset managementa i property managementa?
Property management odnosi se na svakodnevno operativno upravljanje nekretninom – tehničko održavanje, odnosi sa zakupcima, upravljanje troškovima i slično. Asset management je širi pojam koji uključuje i strateško upravljanje imovinom – planiranje investicija, optimizaciju portfelja, povećanje vrijednosti imovine i donošenje odluka u interesu vlasnika. CC Real objedinjuje oba aspekta, te tako osigurava i operativnu učinkovitost i strateški rast vrijednosti nekretnine.