U Rugvici stvaraju najveću komercijalnu zonu u zemlji. “Hrvatska ima jasan potencijal u outlet i value retailu”
Mário Barros, voditelj trgovačkih centara za jugozapadnu Europu u Ingka Centresu i Thomas Reichenauer, suosnivač i izvršni direktor ROS Retail Outlet Shoppinga, u razgovoru otkrivaju kako se shopping centri pretvaraju u višefunkcionalne destinacije te zašto su outleti postali jedan od najotpornijih formata u europskom retailu.
Ingka Centres, dio Ingka grupe koja uključuje i IKEA Retail, posljednjih je godina redefinirala ulogu shopping centara u Europi. Umjesto klasičnih trgovačkih prostora, kompanija razvija kompleksne retail destinacije koje kombiniraju kupnju, slobodno vrijeme, gastronomiju i svakodnevne potrebe lokalnih zajednica. Takav pristup zahtijeva dugoročnu viziju, snažnu operativnu disciplinu i duboko razumijevanje lokalnih tržišta.
Za jugozapadnu Europu za tu je strategiju zadužen Mário Barros, Manager of Market Centres for Southwest Europe. Iz te pozicije nadzire deset shopping centara u Francuskoj, Španjolskoj, Italiji, Portugalu, Ujedinjenom Kraljevstvu i Hrvatskoj, uključujući i centar Italie Deux u Parizu. Barros upravlja operativnim rezultatima i razvojnim strategijama, vodi tim od više od 90 zaposlenika te koordinira rad s vanjskim partnerima i pružateljima usluga. Ukupno, Ingka Centres portfelj u toj regiji godišnje privlači oko 85 milijuna posjetitelja, dok 772 brenda u više od 1170 trgovina ostvaruju promet veći od 1,5 milijardi eura.
“Naš posao danas nije samo upravljanje nekretninama”, kaže Barros. “Radi se o stvaranju destinacija koje dugoročno imaju smisla za ljude, brendove i gradove. To znači povezati strategiju, operacije, održivost i korisničko iskustvo u jednu cjelinu.”
Integracija različitih formata
Takav pristup osobito dolazi do izražaja u Hrvatskoj, gdje Ingka Centres razvija jednu od najambicioznijih retail zona u zemlji. U Rugvici, nadomak Zagreba, stvara se integrirani komercijalni klaster koji objedinjuje Designer Outlet Croatia, robnu kuću IKEA i novi retail park JOY Rugvica. Riječ je o projektu koji bi, po završetku svih faza, trebao postati najveća komercijalna zona u Hrvatskoj.
“Hrvatska ima jasan potencijal u outlet i value retailu. Krenuli smo od dugoročne vizije i preveli je u dva komplementarna sloja upravljanja”, objašnjava Barros. “Ingka Centres djeluje kao strateški ‘place maker’, dok je ROS specijalizirani outlet operater koji vodi svakodnevne outlet operacije. U oba slučaja outlet je dio šireg, integriranog retail ekosustava koji uključuje IKEA-u, full-price retail i leisure sadržaje.”
Upravo ta integracija različitih formata ključna je za uspjeh projekta. “Moj je fokus osigurati da postoji jedno koherentno korisničko iskustvo i jedan set zajedničkih KPI-jeva za cijelu destinaciju”, ističe Barros. “Od održivosti i utjecaja na zajednicu, do prometa, duljine zadržavanja i retail izvedbe. Outlet strategija, miks brendova i širenje koje vodi ROS moraju biti u skladu s našim tržišnim ambicijama.”
Hrvatima najvažnija vrijednost i dostupnost
U Hrvatskoj se, prema njegovim riječima, jasno vide specifičnosti potrošačkog ponašanja. “Vrijednost i praktičnost ovdje su iznimno važni, osobito za obitelji i putnike. Zato Rugvica kombinira outlet modu, svakodnevni retail i IKEA-u na jednoj lokaciji uz autocestu, s jednostavnim parkiranjem, dobrom ponudom hrane i leisure sadržaja. Cilj je omogućiti ljudima da u jednom posjetu obave više stvari.”
Razlike među europskim tržištima pritom su znatne. “U urbanim sredinama poput Pariza ili Londona naglasak je na blizini i mixed-use formatima. U južnoj i zapadnoj Europi važnu ulogu ima način života, dok su u Hrvatskoj i sličnim tržištima presudni dostupnost i omjer cijene i vrijednosti”, kaže Barros. “Ne postoji univerzalni model. U Ingka Centres često kažemo: ‘one size doesn’t fit all’.”
Dok Ingka Centres razvija destinacije kao dugoročne urbane klastere, ključnu operativnu ulogu u outlet segmentu ima ROS Retail Outlet Shopping. Tvrtku su 2011. osnovali Thomas Reichenauer i Gerhard Graf, a tijekom nešto više od desetljeća ROS se razvio u jednog od vodećih neovisnih outlet operatera u Europi, s fokusom na cjelokupni životni ciklus projekata – od razvoja i pozicioniranja do dugoročnog upravljanja.
“Ulazak u FREY Group 2024. godine bio je prekretnica”, kaže Thomas Reichenauer, suosnivač i managing director ROS-a. “Postali smo dio snažne developer–owner–operator platforme s jasnom ESG misijom i financijskim kapacitetom koji nam omogućuje da razmišljamo dugoročno.”
U razdobljima nesigurnosti outleti još važniji
U trenutku akvizicije ROS je upravljao s 12 outlet destinacija u sedam zemalja, s oko 215.000 četvornih metara zakupne površine i 25 milijuna posjetitelja godišnje. No rast se nakon toga dodatno ubrzao. Kroz partnerstvo FREY-a i Cale Streeta vrijedno 650 milijuna eura, ROS je preuzeo operativnu odgovornost za pet vodećih talijanskih premium outlet sela, dok je FREY tri od njih kupio za 410 milijuna eura od fondova kojima upravlja Blackstone.
“Integracija tako velikog i raznolikog portfelja nije jednostavna“, priznaje Reichenauer. “Najveći izazov je balansirati standardizaciju procesa s lokalnom autentičnošću. Svaki outlet ima vlastitu povijest, kupce i operativnu kulturu. Ključno je uskladiti ciljeve, digitalne sustave i ESG standarde, a pritom zadržati ono što svaki centar čini posebnim.”
Danas ROS upravlja s 19 premium outlet centara u devet zemalja, s više od 400.000 četvornih metara GLA (bruto zakupne površine) i više od 200 zaposlenih. Samo talijanski portfelj generira oko 18 milijuna posjetitelja godišnje, čime ROS postaje jedan od tri najveća outlet operatera u Europi.
Prema Reichenaueru, otpornost outlet formata nije privremena pojava. “Outleti se temelje na bezvremenskoj potražnji – jaki brendovi po atraktivnim cijenama, u ugodnom open-air okruženju. U razdobljima inflacije i nesigurnosti vrijednost postaje još važnija, a outleti odgovaraju na tu potrebu bez kompromisa po pitanju brend integriteta.”
Briga za zajednicu i okoliš
Posebnu ulogu igra i održivost. “FREY je B-Corp certificirana kompanija i ta se kultura izravno prenosi na ROS”, kaže Reichenauer. 2ESG danas nije dodatak, nego temelj svega što radimo. Novi projekti, poput Malmö Designer Villagea, projektirani su za najviše standarde, uključujući BREEAM ‘Excellent’, obnovljive izvore energije i inicijative bioraznolikosti.”
Gledajući unaprijed, Reichenauer vidi najveće prilike u regijama s jakom kupovnom moći ili snažnim turističkim tokovima koje su još nedovoljno razvijene. „Skandinavija je jedan primjer, ali i srednja i istočna Europa te turistički orijentirane regije juga kontinenta.“
Hrvatsku pritom vidi kao tržište s realnim potencijalom. “Snažan turizam, rastuće domaće tržište i ograničena konkurencija u outlet sektoru stvaraju dobru osnovu. Lokacije blizu glavnih prometnih koridora ili turističkih regija mogle bi se pokazati vrlo uspješnima.”
Za Ingka Centres i ROS zajednički nazivnik ostaje isti: dugoročno promišljanje i fokus na stvarne potrebe ljudi.
Sadržaj je napravljen u produkciji Nova Studija, native tima Nove TV, u suradnji s partnerom Ingka grupom po najvišim profesionalnim standardima.
