Ovaj Europljanin postao je apsolutni kralj nekretnina: U 100 država ima ih u vrijednosti 24 milijarde dolara
Osnivač Zare tiho je izgradio najveće bogatstvo u nekretninama na svijetu, koje obuhvaća sve od uredskih nebodera do vjetroelektrana i proteže se od Kalifornije do Južne Koreje. Ono ujedno donosi i značajne porezne prednosti.
U studenom je španjolski tekstilni milijarder Amancio Ortega platio oko 850 milijuna dolara u gotovini za povijesnu zgradu Canada Posta u Vancouveru, golemo tehnološko središte koje zauzima cijeli gradski blok s više 93.000 četvornih metara uredskog prostora iznajmljenog Amazonu. Time je oboren rekord za najveću prodaju uredske nekretnine u Kanadi.
Ujedno je to bila 13. kupnja nekretnine prošle godine za tajanstvenog osnivača Zare. Ukupno je Španjolac, čije se bogatstvo procjenjuje na 141 milijardu dolara, prošle godine potrošio više od tri milijarde dolara u 10 gradova i osam država, kupivši sedam uredskih zgrada, dva hotela, dvije industrijske nekretnine, luksuzni trgovački kompleks i stambeni toranj, kao i 49-postotni udio u velikom britanskom operateru luka.
Sve više najbogatijih ljudi svijeta ulaže milijarde u nekretnine. Suosnivač Oraclea Larry Ellison posjeduje imovinu vrijednu gotovo tri milijarde dolara, uključujući havajski otok Lanai, hotele u Kaliforniji i Floridi te imanje u Palm Beachu, dok je hedge fond magnat Ken Griffin posljednjih godina potrošio gotovo dvije milijarde dolara na luksuzne kuće u Floridi, Francuskoj, Londonu i New Yorku.
No nitko ne ulaže toliko “viška novca” u nekretnine kao Ortega. Otkako je 2001. izveo Inditex, vlasnika Zare i najvećeg svjetskog maloprodajnog lanca odjeće, na burzu u Madridu, danas 90-godišnji Ortega potrošio je oko 24 milijarde dolara na 216 nekretnina u gotovo 100 tržišta; prodao je tek desetak njih. To je više od procijenjenih 20 milijardi dolara koje je osnivač Amazona Jeff Bezos uložio u svemirsku tvrtku Blue Origin. Forbes je analizirao korporativne dokumente, zemljišne knjige i priopćenja iz devet zemalja, kao i podatke iz baza Regrid i Real Capital Analytics, kako bi mapirao Ortegin nekretninski imperij. Njegova vrijednost procjenjuje se na oko 25 milijardi dolara i obuhvaća više od 200 nekretnina u 13 zemalja. Time je Ortega postao vodeći svjetski magnat nekretnina s portfeljem vrjednijim od najuspješnijih developera poput Australca Harryja Triguboffa (23,2 milijarde dolara) i Amerikanca Donalda Brena (19,2 milijarde dolara).
Kako je sve počelo
Sin željezničkog radnika, Ortega je počeo raditi s 14 godina kao pomoćnik u trgovini košuljama. Šezdesetih godina prošlog stoljeća zajedno s tadašnjom suprugom Rosalíom Merom, krojačicom, počeo je izrađivati haljine i donje rublje u svom dnevnom boravku. Zaru su pokrenuli 1975., a Inditex deset godina kasnije. Razveli su se 1986., no ona je ostala uključena kao članica uprave do 2004. i kao dioničarka sve do svoje smrti 2013. Ortega je ozbiljnije počeo ulagati u nekretnine 2001., kada je Inditex izašao na burzu. U sklopu IPO-a prodao je 13,5 posto udjela u tvrtki za 1,1 milijardu dolara, a ubrzo potom osnovao holding Pontegadea. Kroz njega je kupio i konjički centar Club Hípico Casas Novas u rodnoj Galiciji, gdje je njegova kći Marta naučila jahati. Tijekom sljedećih 25 godina postupno je širio svoj portfelj, uglavnom koristeći dio golemih godišnjih dividendi iz Inditexa – ukupno oko 28 milijardi dolara nakon poreza od 2001. – te reinvestirajući prihode od najma u nove akvizicije.
ORTEGINA NAJVEĆA ULAGANJA
1. Royal Bank Plaza, 916 milijuna dolara
Toronto, Kanada | 2022.
2. Canada Post, 855 milijuna dolara
Vancouver, Kanada | 2025.
3. The Post, 785 milijuna dolara
London, U.K. | 2019.
4. Troy Block, 740 milijuna dolara
Seattle, SAD | 2019.
5. The Adelphi, 713 milijuna dolara
London, U.K. | 2018.
Prema riječima dvojice brokera koji su surađivali s Orteginom tvrtkom i anonimno govorili za Forbes, Ortega najčešće kupuje prestižne nekretnine u gotovinskim transakcijama bez zaduživanja i rijetko prodaje. Financijska izvješća Pontegadee za 2024., posljednja dostupna, pokazuju obveze od svega 390 milijuna dolara, tek dva posto ukupne imovine, što je iznimno nizak stupanj zaduženosti za sektor nekretnina, osobito komercijalnih.
“On se uvelike razlikuje od većine investitora u nekretnine jer se čini da raspolaže gotovo neograničenim kapitalom”, kaže jedan broker. “Preferira ulaganja s minimalnim rizikom, ne kupuje kako bi unaprijedio imovinu. On kupuje vrhunsku imovinu koja predstavlja najbolje što tržište nudi. Pomalo nalikuje kolekcionaru najskupljih umjetničkih djela.”
Dugoročno ulaganje
Neke od tih prestižnih kupnji uključuju 43-katni neboder Torre Picasso u Madridu (540 milijuna dolara 2011.) i znamenitu zgradu Devonshire House s pogledom na Green Park u Londonu (671 milijun dolara 2013.), kao i uredski kompleks Troy Block u Seattleu, površine 800.000 četvornih stopa, u kojem je smješten Amazon (740 milijuna dolara 2019.) te zlatom obloženi Royal Bank Plaza u Torontu (916 milijuna dolara 2022.). Mnoge Orteginine uredske i maloprodajne nekretnine imaju velike, stabilne zakupce s dugoročnim ugovorima, poput Amazona, Applea, Mete, Nikea, Spotifyja i, naravno, Zare. Također iznajmljuje skladišta Amazonu, FedExu, Home Depotu i Walmartu. “Kupuje defenzivne nekretnine, što znači iznimno strateške, urbane, nezamjenjive lokacije koje će uvijek moći dugoročno iznajmljivati prostor”, kaže drugi broker. “Ti su zakupci javno izlistane kompanije s tržišnom kapitalizacijom od više milijardi dolara. Ne morate brinuti da će propasti.”
Još jedna ključna razlika je koliko dugo zadržava nekretnine. Prema bazi podataka Real Capital Analytics, prodao je tek 10 zgrada. “Te nekretnine kupuju s namjerom da ih drže trajno. Drugi investitori obično drže imovinu pet do deset godina. To apsolutno nije način na koji Pontegadea vrednuje ulaganja – oni ciljaju dugoročne novčane tokove”, dodaje jedan od brokera.
Pametna porezna strategija
Takav pristup također štiti Pontegadeu od velikih oscilacija u vrijednosti nekretnina i promjena na tržištu, osobito danas kada komercijalne nekretnine, posebno uredske zgrade, prolaze kroz krizu. Ortega nije postao najbogatiji svjetski magnat nekretnina zato što ima posebnu sklonost prema zgradama i skladištima – riječ je o pametnoj poreznoj strategiji koja mu je uštedjela oko 800 milijuna dolara tijekom 25 godina. Zahvaljujući dugogodišnjem porezu na bogatstvo, uz dodatni solidarni porez uveden 2022. za milijunaše, neaktivni novac predstavlja obvezu u Španjolskoj. Svake godine 31. prosinca španjolske vlasti provjeravaju bankovne račune najbogatijih kako bi utvrdile poreznu osnovicu. Najviša stopa poreza na bogatstvo i solidarnost iznosi 3,5 posto i primjenjuje se uz već plaćene poreze na dividende ili kapitalnu dobit. Odnosi se na svu imovinu i novac, uključujući i onaj unutar holding kompanija.
No postoji i značajna iznimka za obiteljske tvrtke koja omogućuje izbjegavanje tog poreza ako su ispunjeni određeni uvjeti – posjedovanje najmanje pet posto udjela, upravljačka uloga i dokaz da je riječ o aktivnoj holding kompaniji, kao što je slučaj s Pontegadeom. Time se porez izbjegava sve dok novac nije pasivno pohranjen na računu, već uložen u poslovnu imovinu.
Forbes procjenjuje da je Ortega od 2001. uštedio oko 800 milijuna dolara na porezu na bogatstvo reinvestirajući dividende u luke, solarne i vjetroelektrane, telekomunikacijske i infrastrukturne tvrtke te desetke nekretnina. “To je bio ključan faktor u širenju nekretninskog portfelja Pontegadee”, kaže Raquel Plaza, porezna savjetnica iz londonske tvrtke Blevins Franks.
Postoji i druga porezna obveza koju je Ortega uspio znatno smanjiti. Budući da udio u Inditexu drži preko Pontegadee, a ne izravno, može izbjeći visoku stopu poreza na dividende od 30 posto koja se primjenjuje na osobne prihode u Španjolskoj. Zahvaljujući izuzeću za domaće kompanije koje posjeduju najmanje pet posto udjela u podružnici dulje od godinu dana – što vrijedi za Pontegadein udio u Inditexu – plaća tek 1,25% poreza na te ogromne godišnje dividende. Prije 2021. postojalo je potpuno izuzeće, što znači da Ortega vjerojatno nije platio ni cent poreza na ranije dividende koje su u dva desetljeća iznosile gotovo 15 milijardi dolara.
Uštedio sedam milijardi dolara
Ukupno mu je ta porezna olakšica donijela procijenjenih sedam milijardi dolara uštede na porezu na dividende u posljednjih 25 godina. Glasnogovornik Pontegadee rekao je za Forbes da Ortega i kompanija plaćaju poreze na druge izvore prihoda te da se dividende Inditexa isplaćuju dioničarima nakon što su porezi već podmireni, kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje.
Unatoč tome što je jedan od najvećih obiteljskih investicijskih ureda na svijetu po imovini, Pontegadea ima tek oko 90 zaposlenih raspoređenih u osam ureda diljem svijeta. Upravni odbor čine samo četiri osobe: Ortega, njegova druga supruga Flora Pérez Marcote, njihova kći Marta Ortega, danas predsjednica Inditexa te dugogodišnji izvršni direktor holdinga Roberto Cibeira. Još jedan dugogodišnji suradnik, Jose Arnau, povukao se iz odbora u listopadu. Predstavnik Pontegadee odbio je omogućiti Forbesu razgovor s Ortegom, Cibeirom ili Arnauom.
Rekordno visoke dividende
U rijetkom intervjuu za Financial Times 2020. godine, Cibeira je rekao da Pontegadea “ne traži ogromne prinose”, već “ulaganja koja nas štite, koja donose stabilan novčani tok i čuvaju vrijednost kapitala”. Tada je procijenio da se 95 posto nekretnina tvrtke nalazi na “prime” lokacijama, poput luksuznih trgovačkih zona u velikim gradovima. Arnau je u istom intervjuu dodao: “Imamo ogromnu količinu dividendi koje moramo reinvestirati i zato smo dosegli veličinu koju nikada nismo očekivali.”
Te dividende i dalje rastu. Ortega bi trebao primiti rekordnih 3,8 milijardi dolara dividendi od Inditexa u dvije rate, u svibnju i studenom. Već je aktivan u njihovom trošenju. U veljači je australski upravitelj imovinom Macquarie najavio posao vrijedan osam milijardi dolara za preuzimanje logističke tvrtke Qube Holdings, u partnerstvu s Pontegadeom i jednim australskim mirovinskim fondom.
Nije jasno koliko će od tog iznosa platiti Ortega, ali je vjerojatno da će pronaći nove načine za ulaganje svježeg kapitala prije kraja godine i novog poreznog obračuna u Španjolskoj.
Giacomo Tognini i Gigi Zamora, novinari Forbesa (link na originalan članak)
